Author: The Fiduciam Team

Fiduciam Nominees Limited, der Brückenfinanzierer in England, hat soeben einen Corona Business Interruption Loan Scheme (CBILS) Kredit über £840.000,- vergeben. Das CBILS-Programm wurde von der britischen Regierung aufgesetzt um kleine und mittelständische Firmen, die aufgrund der Covid-19-Pandemie in finanzielle Schwierigkeiten geraten sind, zu unterstützen. Diese Darlehen werden von akkreditierten Finanzierern, wie zum Beispiel Fiduciam Nominees vergeben. In diesem Fall geht der Kredit der Fiduciam Nominees Limited einer Kindertagesstätte im Nordosten Londons zu Gute.

Navneet Bansal, der seit vielen Jahren in der Kinderbetreuung tätig ist, hat es auf sich genommen in diesem Teil von London – in dem ein Mangel an Kindertagesstätten herrscht – mehr Kita-Plätze zu schaffen. Doch schon vier Monate nach der Eröffnung im Dezember 2019 musste die Kindertagesstätte wegen der Pandemie schließen. Trotz der Schließung mussten Zinsen in einer Höhe von £113.000 bedient werden, was schnell nicht mehr zu stemmen war. Derweil wurde es immer ungewisser wann die Kinder zurückkehren können würden. Fiduciam Nominees Limited, als akkreditierter CBILS-Finanzierer, hat der Kindertagesstätte ein Darlehen ausgestellt mit dem sie fast zwei Drittel ihrer Zinskosten einsparen konnte. Damit konnten auch die 17 Angestellten gehalten werden, die stets eine qualitativ hochwertige Betreuung gewährleistet haben, was durch eine Note von 9.5/10 auf daynurseries.co.uk belegt wird. Trotz dieser exzellenten Arbeit und Herrn Bansals langjähriger Erfahrung, fand sich keine Bank die dem noch sehr jungen Unternehmen einen Kredit gewähren wollte. Für einen alternativen Kreditgeber wie Fiduciam Nominees Limited stellte dies allerdings kein Hürde da. Nachdem Fiduciam sich von der Professionalität und Leidenschaft des Unternehmens überzeugt hatte, wurde deutlich, dass eine solche Kindertagesstätte in Leytonstone dringend benötigt wurde und daher ein sehr gutes Projekt darstellte.

Johan Groothaert, CEO von Fiduciam Nominees Limited, kommentierte, dass “es selbst in den besten Zeiten schwierig ist als KMU einen Kredit zu bekommen. Dank CBILS können wir die Finanzierungskosten von KMUs senken. Wir lieben es leidenschaftlich und hingabevoll geführte Betriebe wie diese Kindertagesstätte zu unterstützen. Dank Herrn Bansals Mut konnte der Mangel an Angebot von Kita-Plätzen in diesem Teil von London behoben werden. Wir sind überzeugt, dass die Kindertagesstätte erfolgreich sein wird und hunderten von Kindern in den nächsten Jahren eine exzellente Frühbildung bieten wird.“

Herr Bansal, der Besitzer der Kindestagesstätte, sagte, “Wir sind sehr froh von Fiduciam Nominees Limited einen CBILS-Kredit erhalten zu haben. Ohne den Kredit wären die Zinskosten zu hoch gewesen und wir wollten unbedingt vermeiden, dass sich dies in höheren Kosten für die Eltern der Kinder oder einer schlechteren Betreuung auswirkt. Mit dem CBILS-Kredit steht die Kita auf sehr soliden finanziellen Beinen und wir können weiter gewährleisten, dass die Kinder so lernen und entdecken können wie sie es verdienen. Wir waren von der Effizienz, mit der Fiduciam Nominees Limited unseren Kreditantrag bearbeitet hat, sehr beeindruckt.“

Kein Thema beschäftigt die Medien weltweit derzeit so sehr wie die Ausbreitung des Corona-Virus. Maßnahmen wie Ausgangsbeschränkungen und Kontaktverbote werden verabschiedet. Und es entsteht auch viel Unsicherheit, weil nicht klar ist wie lange diese vorläufigen Mittel tatsächlich zum Einsatz kommen werden. Wirtschaftliche Folgen sind an den Aktienmärkten bereits klar erkennbar, mit Kurseinbrüchen auf der ganzen Welt, trotz Milliarden-, wenn nicht Billionen-Programmen der Staaten und Währungshüter. Kann der deutsche Immobilienmarkt von den Auswirkungen der Corona-Krise verschont bleiben? 

Natürlich haben die aktuellen Maßnahmen bereits direkte Auswirkungen: Besichtigungen können nicht durchgeführt werden, Notartermine lassen sich nicht wie gehabt durchführen, Umzüge werden ein logistisches Großprojekt und auf Baustellen muss im schlimmsten Fall die Arbeit ruhen. Da kann man es potenziellen Käufern und Investoren nicht übel nehmen, dass sie eine gewisse Unsicherheit verspüren. Prinzipiell gilt „Betongold“ als eher sichere Anlage. Aber in Zeiten von Kurzarbeit und möglichem Arbeitsplatzverlust sinkt die Bereitschaft für größere Investitionen.

Zeichnet sich damit eine Kehrtwende am deutschen Immobilienmarkt ab? Laut Statista sind die Immobilienpreise zwischen 2004 und 2019 in Deutschland um 53% gestiegen. Das Trendbarometer von EY aus 2019 legt nahe, dass der Schock der Finanzkrise vergessen ist: Zwischen 2009 und 2018 soll das jährliche Transaktionsvolumen um über 50% gestiegen sein.

Wegen des teilweise extremen und anhaltenden Anstiegs der Haus- und Grundstückspreise werden seit geraumer Zeit Stimmen lauter, dass eine mögliche Blase bald zum Platzen kommen könnte, wie es in vielen Ländern weltweit als Folge der Finanzkrise in 2008 der Fall war. Der Umstand, dass das Preiswachstum das Mietwachstum übersteigt, gilt als Warnsignal für viele Anleger. Doch der genaue Ausgang der aktuellen Lage ist noch sehr ungewiss. Schließlich hat sich über die letzten Jahrzente die Erschwinglichkeit von Immobilien, gemessen an Immobilienpreisen im Verhältnis zum durchschnittlichen Einkommen, sogar leicht verbessert. Eine Ausnahme davon bilden nur die letzten drei bis fünf Jahre. In diesem Zeitraum wurden Immobilien im Vergleich zum Einkommensniveau laut Kreditvergleich.net wieder teurer. Das Ausmaß an weiterhin nötigen Maßnahmen zur Eindämmung und Bekämpfung der Corona-Pandemie, sowie deren wirtschaftlichen Folgen sind einfach noch nicht zu erahnen. Es liegt jedoch nahe, dass die Immobilienwirtschaft andere Herausforderungen zu bewältigen und auch andere Chancen haben wird als andere Wirtschaftszweige. 

Derzeit steht die Immobilienbranche, wie der Großteil der deutschen Wirtschaft, weitestgehend still. Ein Vergleich mit der derzeitigen Lage an der Börse zeigt jedoch, dass die Auswirkungen auf die Immobilienwirtschaft sich noch in einem überschaubaren Rahmen halten. Der Dax verlor im letzten Monat über 19%, in den letzten drei Monaten sogar 28%. In den selben Zeiträumen hat die Vonovia-Aktie nur etwa 9% eingebüßt. Derzeit scheint der Markt also davon auszugehen, dass es die großen Immobilienbesitzer dieses Landes weniger stark treffen wird, als das für den Durchschnitt der deutschen Wirtschaft erwartet wird. Eine Reaktion der Immobilienpreise konnte bisher noch nicht festgestellt werden. Jedoch muss man bedenken, dass die Folgen sich oft erst mit einiger Verzögerung im Immobilienmarkt niederschlagen, was nicht zuletzt an den vergleichsweise langen Phasen von Immobilienprojekten liegt.

Doch was könnte zu einem Nachlassen des historisch starken Wachstums der Immobilienpreise führen? Zunächst führt die Zurückhaltung von Investoren und auch Eigennutzern unabhängig vom Transaktionensvolumen zu einem relativen Rückgang der Nachfrage. Genau diese führte in den letzten Jahren zu dem starken Anstieg an Immobilienpreisen, da das Angebot an Objekten nicht mit diesem mithalten konnte. Daher nähern sich Angebot und Nachfrage derzeit wieder, was auf die Transaktionspreise drücken könnte. Darüber hinaus sind die Preise auch abhängig von den zu erwirtschaftenden Mieteinnahmen. Bei vermieteten Wohnimmobilien ist die Unsicherheit im Markt derzeit noch gering. Bei Gewerbeimmobilien jedoch zeigt sich durch die schlagartig schlechtere wirtschaftliche Lage vieler Unternehmen und den daraus resultierenden Liquiditätsengpässen eine große Unsicherheit im Markt, bedingt durch das höhere Ausfallrisiko von Mieteinnahmen. Diese Sorge wird dadurch verstärkt, dass die Bundesregierung ein Gesetz erlassen hat wonach es einem Vermieter vorübergehend nicht möglich ist einem Mieter wegen Zahlungsverzug aufgrund von existenzbedrohenden Liquiditätsengpässen zu kündigen. Viele Marktteilnehmer fürchten nun, dass diese Regelung viele Mieter dazu ermutigt die Mietzahlungen vorübergehend einzustellen, auch wenn keine direkte existenzbedrohende Situation vorliegt.

Dies erkennen auch die Geschäftsbanken, welche nun stäker selktieren als zuvor. Auch wenn das allgemeine Finanzierungsumfeld – nicht zuletzt durch die umfangreichen Finanzspritzen – nach wie vor sehr gut ist, ist es nun schwieriger gewisse Projekte zu finanzieren.

Im selben Atemzug ist jedoch auch anzumerken, dass man den Immobilienmarkt nicht nur als homogenen Markt betrachten darf. Es leuchtet ein, dass bestimmte Gewerbeimmobilien wie z.B. Hotel- und Gastronomieobjekte derzeit weniger gefragt sind. Auch klassische Einzelhandelsobjekte, welche bereits seit einiger Zeit durch die Digitalisierung des Marktes unter Druck stehen, werden während den derzeitigen Einschränkungen nicht hoch im Kurs sein. Eine Ausnahme davon bilden Geschäfte des Nahversorgungsbedarfs: In Zeiten von Krisen gewinnt ihre Systemrelevanz vermehrt an Bedeutung. Besitzer von Logistikimmobilien, auf der anderen Seite, können sich zu den Gewinnern zählen. Sie profitieren weiterhin von der Digitalisierung und haben in Zeiten von „Home Office & Social Distancing“ einen erstaunlichen zusätzlichen Nachfrageschub erfahren. Ganz besonders aber profitieren natürlich Sozialimmobilien wie öffentliche Einrichtungen, Kranken- und Ärztehäuser.

Aus diesen Erkenntnissen und der aktuellen Rückmeldung einiger Marktakteure ziehen wir das Fazit, dass die Immobilienwirtschaft wie auch der Rest der Gesellschaft im Wandel ist. Wir erwarten im Großen und Ganzen, dass sich das bisher gesehene Wachstum zumindest vorübergehend verlangsamt. Während ein Großteil der Akteure und Assetklassen unten den Folgen zu leiden haben wird, gibt es auch einige die stark von der aktuellen Entwicklung profitieren können. Es gilt nun also bei zukünftigen Transaktionen die Augen ganz besonders offen zu halten, insbesondere vor dem Hintergrund des historisch angestiegenen Preisniveaus.

Auch zeigt uns die Entwicklung, dass alternative Finanzierungslösungen immer wichtiger werden. Während viele traditionelle Banken derzeit weniger Anfragen bearbeiten und bei der Kreditvergabe besonders kritisch sind, können wir bei Fiduciam dabei helfen alternative Überbrückungsfinanzierungen individuell zu strukturieren. Wir sehen, dass Banken bestehende Kreditzusagen zurückziehen, was insbesondere Unternehmer, die vor einer notariell bestätigten Zahlungsfälligkeit stehen, in große Schwierigkeiten bringt. Um hier weitere Folgen abzuwenden, helfen wir Unternehmern dabei eine Überbrückungsfinanzierung kurzfristig auf die Beine zu stellen. Der Projektankauf zum Beispiel ist damit zunächst gesichert und die Refinanzierung kann im Folgenden ohne Zugzwang strukturiert werden, sobald sich der Markt besser auf die aktuelle Lage eingestellt hat. So kann der Unternehmer mit der Unterstützung von Fiduciam trotz aller Unwegsamkeiten Projekte erfolgreich abschließen.

Wenn ein Geschäft zu scheitern droht, bleibt einem Unternehmer kurzfristig oft nur die Wahl eine Ankaufsfinanzierung zu teuren Konditionen einzugehen. Andernfalls besteht das Risiko das Projekt, in welches bereits einige Zeit und Geld investiert wurden, zu verlieren. In dieser Situation macht es durchaus Sinn ein Finanzierungsangebot anzunehmen, welches kurzfristig deutlich teurer als die marktüblichen Konditionen ist – sofern eine spätere Refinanzierung in Aussicht steht. Doch auch wenn gewisse Auflagen der refinanzierenden traditionellen Bank (wie beispielsweise ein bestimmter Vorverkaufs- oder Vorvermietungsstand) noch nicht erfüllt sind, bedeutet das nicht, dass es keine Alternativen der Refinanzierung zur Optimierung der Kapitalkosten des Projektes gibt. Durch Überbrückungsfinanzierungen kann auch der Kapitalbedarf in diesen Phasen bereits gedeckt werden.

Fiduciam ermöglichte einem Immobilieninvestor genau in einer solchen Situation ein komplexes Portfolio in NRW zu refinanzieren. Die unterschiedlichen Nutzungsarten und Assetklassen der Objekte dieses

Portfolios stellten kein Problem dar:

• Mehrfamilienhaus kurz vor Fertigstellung und Veräußerung der Wohneinheiten an individuelle Käufer nebst Baureserve
• Baugrundstück für eine neue Quartiersentwicklung
• Saniertes Denkmalschutzobjekt mit unterschiedlichen gewerblichen Nutzungsarten wie Büro, Werkstatt- und Freizeitbetrieb
• Verkaufsverhandlungen für Teile dieses Portfolios liefen bereits an, aber ein tatsächlicher Termin war noch nicht absehbar. Zudem war eine traditionelle Bankfinanzierung derzeit nicht für den Investor realisierbar.

Fiduciam strukturierte eine Überbrückungslösung für einen Zeitraum von zwei Jahren als Alternative zur üblichen Bankfinanzierung. Damit konnte der Investor die teure Ankaufsfinanzierung durch einen Mezzanine-Fonds ablösen – und zahlt nun bereits schon vor dem Verkauf oder der späteren langfristigen Refinanzierung der Objekte weniger Zinsen. Damit verbessert sich nicht nur die Eigenkapitalrendite über den gesamten Projektzyklus, sondern auch der freie Cashflow, welcher direkt in weitere Projekte fließen kann.

Diese abgeschloßene Transaktion zeigt erneut, dass Fiduciam in der Lage ist kurzfristige Finanzierungen als Übergangslösungen für Projekte mit besonderen Anforderungen zu strukturieren – und das auch unabhängig von der Komplexität der Gesellschaftsstruktur und Portfoliozusammensetzung. Wir sind froh dem Investor im Rahmen dieser komplizierten Transaktion die Optimierung seiner Finanzierungsstruktur ermöglicht zu haben. Und wir freuen uns auf die zahlreichen weiteren Interessenten, die sich in einer ähnlichen Situation befinden und aus Ihren Projekten auch den maximalen Profit schlagen wollen.