07 April 2020

Finanzierung trotz SARS-CoV-2: Welchen Einfluss hat die Corona-Krise auf den deutschen Immobilienmarkt?

By Robin Felgenhauer, Maximilian Jost

Kein Thema beschäftigt die Medien weltweit derzeit so sehr wie die Ausbreitung des Corona-Virus. Maßnahmen wie Ausgangsbeschränkungen und Kontaktverbote werden verabschiedet. Und es entsteht auch viel Unsicherheit weil nicht klar ist wie lange diese vorläufigen Mittel tatsächlich zum Einsatz kommen werden. Wirtschaftliche Folgen sind an den Aktienmärkten bereits klar erkennbar mit Kurseinbrüchen auf der ganzen Welt, trotz Milliarden-, wenn nicht Billionen-Programmen der Staaten und Währungshüter. Kann der deutsche Immobilienmarkt von den Auswirkungen der Corona-Krise verschont bleiben? 

Natürlich haben die aktuellen Maßnahmen bereits direkte Auswirkungen: Besichtigungen können nicht durchgeführt werden, Notartermine lassen sich nicht wie gehabt durchführen, Umzüge werden ein logistisches Großprojekt und auf Baustellen muss im schlimmsten Fall die Arbeit ruhen. Da kann man es potenziellen Käufern und Investoren nicht übel nehmen, dass sie eine gewisse Unsicherheit verspüren. Prinzipiell gilt „Betongold“ als eher sichere Anlage. Aber in Zeiten von Kurzarbeit und möglichem Arbeitsplatzverlust sinkt die Bereitschaft für größere Investitionen.

Zeichnet sich damit eine Kehrtwende am deutschen Immobilienmarkt ab? Laut Statista sind die Immobilienpreise zwischen 2004 und 2019 in Deutschland um 53% gestiegen. Das Trendbarometer von EY aus 2019 legt nahe, dass der Schock der Finanzkrise vergessen ist: Zwischen 2009 und 2018 soll das jährliche Transaktionsvolumen um über 50% gestiegen sein.

Wegen des teilweise extremen und anhaltenden Anstiegs der Haus- und Grundstückspreise werden seit geraumer Zeit Stimmen lauter, dass eine mögliche Blase bald zum Platzen kommen könnte, wie es in vielen Ländern weltweit als Folge der Finanzkrise in 2008 der Fall war. Der Umstand, dass das Preiswachstum das Mietwachstum übersteigt, gilt als Warnsignal für viele Anleger. Doch der genaue Ausgang der aktuellen Lage ist noch sehr ungewiss. Schließlich hat sich über die letzten Jahrzente die Erschwinglichkeit von Immobilien, gemessen an Immobilienpreisen im Verhältnis zum durchschnittlichen Einkommen, sogar leicht verbessert. Eine Ausnahme davon bilden nur die letzten drei bis fünf Jahre. In diesem Zeitraum wurden Immobilien im Vergleich zum Einkommensniveau laut Kreditvergleich.net wieder teurer. Das Ausmaß an weiterhin nötigen Maßnahmen zur Eindämmung und Bekämpfung der Corona-Pandemie, sowie deren wirtschaftlichen Folgen sind einfach noch nicht zu erahnen. Es liegt jedoch nahe, dass die Immobilienwirtschaft andere Herausforderungen zu bewältigen und auch andere Chancen haben wird als andere Wirtschaftszweige. 

Derzeit steht die Immobilienbranche, wie der Großteil der deutschen Wirtschaft, weitestgehend still. Ein Vergleich mit der derzeitigen Lage an der Börse zeigt jedoch, dass die Auswirkungen auf die Immobilienwirtschaft sich noch in einem überschaubaren Rahmen halten. Der Dax verlor im letzten Monat über 19%, in den letzten drei Monaten sogar 28%. In den selben Zeiträumen hat die Vonovia-Aktie nur etwa 9% eingebüßt. Derzeit scheint der Markt also davon auszugehen, dass es die großen Immobilienbesitzer dieses Landes weniger stark treffen wird, als das für den Durchschnitt der deutschen Wirtschaft erwartet wird. Eine Reaktion der Immobilienpreise konnte bisher noch nicht festgestellt werden. Jedoch muss man bedenken, dass die Folgen sich oft erst mit einiger Verzögerung im Immobilienmarkt niederschlagen, was nicht zuletzt an den vergleichsweise langen Phasen von Immobilienprojekten liegt.

Doch was könnte zu einem Nachlassen des historisch starken Wachstums der Immobilienpreise führen? Zunächst führt die Zurückhaltung von Investoren und auch Eigennutzern unabhängig vom Transaktionensvolumen zu einem relativen Rückgang der Nachfrage. Genau diese führte in den letzten Jahren zu dem starken Anstieg an Immobilienpreisen, da das Angebot an Objekten nicht mit diesem mithalten konnte. Daher nähern sich Angebot und Nachfrage derzeit wieder, was auf die Transaktionspreise drücken könnte. Darüber hinaus sind die Preise auch abhängig von den zu erwirtschaftenden Mieteinnahmen. Bei vermieteten Wohnimmobilien ist die Unsicherheit im Markt derzeit noch gering. Bei Gewerbeimmobilien jedoch zeigt sich durch die schlagartig schlechtere wirtschaftliche Lage vieler Unternehmen und den daraus resultierenden Liquiditätsengpässen eine große Unsicherheit im Markt, bedingt durch das höhere Ausfallrisiko von Mieteinnahmen. Diese Sorge wird dadurch verstärkt, dass die Bundesregierung ein Gesetz erlassen hat wonach es einem Vermieter vorübergehend nicht möglich ist einem Mieter wegen Zahlungsverzug aufgrund von existenzbedrohenden Liquiditätsengpässen zu kündigen. Viele Marktteilnehmer fürchten nun, dass diese Regelung viele Mieter dazu ermutigt die Mietzahlungen vorübergehend einzustellen, auch wenn keine direkte existenzbedrohende Situation vorliegt.

Dies erkennen auch die Geschäftsbanken, welche nun stäker selktieren als zuvor. Auch wenn das allgemeine Finanzierungsumfeld - nicht zuletzt durch die umfangreichen Finanzspritzen - nach wie vor sehr gut ist, ist es nun schwieriger gewissen Projekte zu finanzieren.

Im selben Atemzug ist jedoch auch anzumerken, dass man den Immobilienmarkt nicht nur als homogenen Markt betrachten darf. Es leuchtet ein, dass bestimmte Gewerbeimmobilien wie z.B. Hotel- und Gastronomieobjekte derzeit weniger gefragt sind. Auch klassische Einzelhandelsobjekte, welche bereits seit einiger Zeit durch die Digitalisierung des Marktes unter Druck stehen, werden während den derzeitigen Einschränkungen nicht hoch im Kurs sein. Eine Ausnahme davon bilden Geschäfte des Nahversorgungsbedarfs: In Zeiten von Krisen gewinnt ihre Systemrelevanz vermehrt an Bedeutung. Besitzer von Logistikimmobilien, auf der anderen Seite, können sich zu den Gewinnern zählen. Sie profitieren weiterhin von der Digitalisierung und haben in Zeiten von „Home Office & Social Distancing“ einen erstaunlichen zusätzlichen Nachfrageschub erfahren. Ganz besonders aber profitieren natürlich Sozialimmobilien wie öffentliche Einrichtungen, Kranken- und Ärztehäuser.

Aus diesen Erkenntnissen und der aktuellen Rückmeldung einiger Marktakteure ziehen wir das Fazit, dass die Immobilienwirtschaft wie auch der Rest der Gesellschaft im Wandel ist. Wir erwarten im Großen und Ganzen, dass sich das bisher gesehene Wachstum zumindest vorübergehend verlangsamt. Während ein Großteil der Akteure und Assetklassen unten den Folgen zu leiden haben wird gibt es auch einige die stark von der aktuellen Entwicklung profitieren können. Es gilt nun also bei zukünftigen Transaktionen die Augen ganz besonders offen zu halten, insbesondere vor dem Hintergrund des historisch angestiegenen Preisniveaus.

Auch zeigt uns die Entwicklung, dass alternative Finanzierungslösungen immer wichtiger werden. Während viele traditionelle Banken derzeit weniger Anfragen bearbeiten und bei der Kreditvergabe besonders kritisch sind können wir bei Fiduciam dabei helfen alternative Überbrückungsfinanzierungen individuell zu strukturieren. Wir sehen, dass Banken bestehende Kreditzusagen zurückziehen, was insbesondere Unternehmer die vor einer notariell bestätigten Zahlungsfälligkeit stehen in große Schwierigkeiten bringt. Um hier weitere Folgen abzuwenden helfen wir Unternehmern dabei eine Überbrückungsfinanzierung kurzfristig auf die Beine zu stellen. Der Projektankauf zum Beispiel ist damit zunächst gesichert und die Refinanzierung kann im Folgenden ohne Zugzwang strukturiert werden, sobald sich der Markt besser auf die aktuelle Lage eingestellt hat. So kann der Unternehmer mit der Unterstützung von Fiduciam trotz aller Unwegsamkeiten Projekte erfolgreich abschließen.